Nel contesto delle locazioni immobiliari, la corretta conoscenza delle norme che regolano i diritti e i doveri delle parti risulta fondamentale per prevenire controversie e garantire una gestione trasparente del rapporto tra proprietario e inquilino. Tra queste norme, un ruolo di prim’ordine è rivestito dall’articolo 1609 del Codice civile italiano, che disciplina con chiarezza la ripartizione delle spese di manutenzione tra locatore e conduttore, precisando quali interventi rientrino tra gli oneri dell’inquilino.
L’ambito d’applicazione dell’articolo 1609 del Codice civile
L’articolo 1609 del Codice civile si concentra sulle riparazioni di piccola manutenzione. Secondo tale disposizione, queste spese sono a carico del conduttore – ovvero l’inquilino – e riguardano quei deterioramenti che derivano dall’uso ordinario dell’immobile. Questo aspetto si distingue nettamente dalle riparazioni ordinarie e straordinarie, che sono generalmente di competenza del locatore, il quale ha l’obbligo di mantenere la cosa locata in buono stato conforme all’uso pattuito (contratto di locazione).
Le riparazioni di piccola manutenzione comprendono, ad esempio, la sostituzione di parti soggette a consumo frequente (come guarnizioni, lampadine, prese elettriche, flessibili idraulici, o leve di sciacquone dei servizi igienici), la riparazione di serrature danneggiate dall’uso, la sistemazione di piastrelle che si staccano per motivi non riconducibili a vizi originari dell’immobile. In sostanza, si tratta di tutti quegli interventi la cui necessità deriva dall’usura fisiologica dovuta all’utilizzo quotidiano da parte dell’inquilino, e non da eventi eccezionali o da incuria del proprietario.
Delimitazione tra piccola e ordinaria manutenzione
Stabilire la linea di demarcazione tra piccola manutenzione (a carico del conduttore) e manutenzione ordinaria (a carico del locatore) non è sempre immediato e una corretta individuazione può evitare conflitti. Secondo la giurisprudenza consolidata, il criterio guida deve fondarsi non solo sulla modesta entità economica o tecnica dell’intervento, ma anche sulla destinazione della spesa, sulla modalità d’uso del bene e sulla necessità legata all’affidamento della cosa locata. Qualora questi criteri non permettano di distinguere chiaramente tra le diverse tipologie di manutenzione, interviene il valore economico dell’intervento come elemento sussidiario per tracciare il confine tra quanto dovuto dall’inquilino e quanto dal proprietario .
Per esempio, la sostituzione di una guarnizione di rubinetto rappresenta una tipica piccola riparazione, mentre la rottura della caldaia per cause non imputabili all’uso scorretto ricade tra gli obblighi del locatore. Alcune sentenze hanno specificato che interventi di lieve entità, anche se apparentemente afferenti all’impiantistica più generale, sono a carico del conduttore solo quando il deterioramento dipenda dal normale utilizzo .
La ripartizione delle spese di manutenzione nel contratto di locazione
Il Codice Civile fornisce un quadro normativo che, sebbene sia tendenzialmente inderogabile per la parte a tutela del conduttore, consente margini di personalizzazione all’interno del contratto di locazione. Le parti possono così precisare, attraverso specifiche clausole contrattuali, la ripartizione delle spese di manutenzione in modo più dettagliato, ampliando o restringendo il novero degli interventi a carico dell’inquilino, purché non si deroghi ai diritti inderogabili previsti dalla legge .
È quindi consigliabile che ogni contratto individui con accuratezza la tipologia e la natura delle riparazioni, sia ordinarie che di piccola manutenzione, e che si faccia eventualmente riferimento anche agli usi e consuetudini locali e alle tabelle predisposte dalle associazioni di categoria (quali Confedilizia e Sunia) per la ripartizione delle spese tra i soggetti del contratto.
Perché è fondamentale conoscere i diritti e i doveri nelle locazioni
La conoscenza dei diritti e dei doveri sulle locazioni tutela entrambe le parti da equivoci e contestazioni e favorisce una gestione più efficiente e serena del rapporto locatizio. Sapere che, ad esempio, un intervento di riparazione spetta all’inquilino previene richieste improprie verso il proprietario e viceversa. Comprendere i limiti delle responsabilità di ciascuno ed i casi in cui spetta l’intervento dell’uno rispetto all’altro consente di evitare lunghi contenziosi che, nei casi più gravi, possono portare alla risoluzione del contratto o al mancato rinnovo dello stesso.
Un’informazione chiara è particolarmente preziosa anche in fase di restituzione dell’immobile. Al termine della locazione, infatti, il conduttore deve riconsegnare l’appartamento nello stato in cui l’ha ricevuto, facendo salve le deteriorazioni dovute all’uso normale e alle piccole riparazioni di cui si sia fatto carico durante la permanenza . Una corretta conoscenza della normativa evita che il locatore trattenga indebitamente il deposito cauzionale per interventi che, in base alla legge, erano di competenza dell’inquilino o viceversa.
Prevenzione dei conflitti e benefici di una chiara regolamentazione
I conflitti riguardanti la ripartizione delle spese di manutenzione sono tra i più comuni nei rapporti di locazione. Essere consapevoli delle disposizioni dell’articolo 1609 e delle altre norme correlate permette di:
- Stabilire fin dall’inizio del rapporto i confini delle rispettive responsabilità.
- Evitare richieste infondate o interpretazioni arbitrarie delle clausole contrattuali.
- Garantire un allineamento alle consuetudini, evitando che si assumano spese non dovute.
- Facilitare la redazione di contratti più precisi e meno ambigui.
- Accedere ai vantaggi fiscali previsti per chi registra regolarmente il contratto o adotta forme agevolate di tassazione, come la cedolare secca .
Per tutti i soggetti coinvolti – locatori privati, aziende che gestiscono patrimoni immobiliari, agenzie di intermediazione – è dunque strategico aggiornarsi sulla normativa e conoscere i criteri interpretativi della locazione secondo le più recenti sentenze e prassi del settore.
In definitiva, la corretta gestione delle spese e delle responsabilità nelle locazioni non solo evita contenziosi, ma rende il rapporto tra proprietario e inquilino più equilibrato e funzionale, riducendo al minimo rischi e incomprensioni, sia nella fase del contratto che durante tutta la durata della locazione e al momento della sua conclusione.
