Nel contesto delle locazioni immobiliari, uno dei temi più frequenti di discussione tra proprietari e inquilini riguarda la manutenzione degli infissi, ovvero finestre, porte-finestre e serramenti. Questi elementi, fondamentali per il confort abitativo e la sicurezza, sono soggetti nel tempo a rotture, usure o danneggiamenti. Comprendere di chi sia la responsabilità e, di conseguenza, chi debba affrontare i costi di manutenzione ordinaria o straordinaria degli infissi è essenziale per evitare contenziosi e incomprensioni. La normativa di riferimento individua precise regole, con alcune variabili dettate sia dalla natura del danno sia da eventuali patti specifici nel contratto di locazione.
Quadro normativo: Codice Civile e contratto di locazione
Le disposizioni che regolano le responsabilità in materia di riparazione e sostituzione degli infissi si trovano principalmente negli articoli 1575, 1576 e 1577 del Codice Civile. Queste norme distinguono tra manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché tra danni causati dall’usura naturale, da caso fortuito, da eventi imprevedibili o da negligenza dell’inquilino.
L’articolo 1576 stabilisce che il proprietario (locatore) deve eseguire tutte le riparazioni necessarie a meno che non si tratti di piccola manutenzione, che compete invece all’inquilino (conduttore). L’articolo 1577 precisa ulteriormente che le spese di conservazione e di manutenzione ordinaria sono, salvo diverso accordo, a carico del conduttore, mentre rimangono a carico del locatore le riparazioni straordinarie e quelle dovute a vetustà o eventi non prevedibili.
Se nel contratto di locazione sono presenti clausole specifiche che disciplinano la questione, queste hanno valore prevalente. In assenza di indicazioni contrattuali si applica il dettato legislativo.
Quando il costo spetta al proprietario
Il proprietario deve sostenere la spesa della manutenzione o della sostituzione degli infissi nelle seguenti circostanze:
- Quando gli infissi si presentano vetusti, usurati o non più funzionali a garantire la normale abitabilità. In questi casi, l’usura deriva dal lungo trascorrere del tempo e non dal comportamento dell’inquilino.
- Se i danni erano già presenti o se si manifestano come precedenti rispetto all’ingresso dell’inquilino nell’immobile.
- Nel caso di manutenzione straordinaria, come la sostituzione completa di infissi ormai compromessi e non più riparabili.
- Quando il danneggiamento si verifica a causa di eventi fortuiti o imprevedibili (per esempio, una tempesta o una calamità naturale).
- Se gli infissi vengono danneggiati a seguito di tentativi di effrazione, poiché il danno ricade sul proprietario del bene, salvo situazioni di negligenza imputabile all’inquilino.
Questi principi sono coerenti con l’obbligo, da parte del proprietario, di garantire che l’immobile sia idoneo all’uso cui è destinato e mantenga le necessarie condizioni di sicurezza e confort per tutta la durata della locazione.
Situazioni a carico dell’inquilino
Vi sono tuttavia circostanze in cui le spese di manutenzione degli infissi gravano sull’inquilino:
- Qualora il danneggiamento derivi da negligenza, uso improprio o mancanza di manutenzione ordinaria. Ad esempio, se l’inquilino non lubrifica le serrature o non pulisce regolarmente le guarnizioni e l’infisso smette di funzionare correttamente.
- Nel caso di danni accidentali attribuibili direttamente all’inquilino, come la rottura di un vetro causata da una pallonata o da altra azione diretta.
- Quando l’inquilino intenda sostituire gli infissi unicamente per ragioni estetiche o di gusto personale, anche se quelli precedenti risultano ancora funzionali.
- Per tutti gli interventi di piccola manutenzione che rientrano nella normale cura e conservazione delle parti mobili dell’immobile.
In ogni caso, anche quando la spesa ricade sull’inquilino, egli deve sempre preavvisare e concordare preventivamente ogni intervento con il proprietario, poiché si tratta di modifiche che interessano un bene altrui e potrebbero necessitare di specifiche modalità esecutive o materiali concordati.
Questioni pratiche, conflitti e risoluzione
Può capitare che sorgano dei conflitti tra le parti, specialmente quando il proprietario si rifiuta di provvedere alla sostituzione o riparazione degli infissi vetusti e l’inquilino ritenga che la responsabilità non sia a suo carico. In questi casi, è opportuno:
- Richiedere una perizia o un intervento tecnico per stabilire la causa del malfunzionamento o del danno.
- Fare sempre riferimento al contratto di locazione e alle sue clausole.
- Qualora persistano divergenze, valutare la mediazione presso organismi di conciliazione o, se necessario, adire alle vie legali.
- Ricordare che per lavori di entità rilevante, come la sostituzione integrale degli infissi, la legge richiede il consenso del proprietario, anche se la spesa viene anticipata dall’inquilino.
Importanza della manutenzione ordinaria
La manutenzione ordinaria degli infissi è fondamentale per garantirne la durata nel tempo. Lubrificare cerniere, verificare la tenuta delle guarnizioni, pulire periodicamente i profili e le superfici: queste azioni, pur basilari, riducono significativamente il rischio di guasti imputabili a incuria. Un infisso ben mantenuto riduce anche i fenomeni di dispersione energetica e migliora il livello di isolamento acustico e termico dell’abitazione.
Quando la sostituzione diventa necessaria
La sostituzione di vecchi serramenti non rappresenta solamente una questione estetica, ma riguarda spesso anche la sicurezza e l’efficienza energetica dell’edificio. Un infisso deteriorato può facilitare le effrazioni e comportare un aumento dei consumi per il riscaldamento e il raffrescamento degli ambienti. In questi casi, l’intervento del proprietario è un preciso obbligo di legge, volto a garantire il rispetto dei requisiti essenziali dell’immobile.
La materia della manutenzione e sostituzione degli infissi in immobili in locazione richiede l’attenzione sia del proprietario, tenuto ad assicurare buone condizioni dell’abitazione, sia dell’inquilino, responsabile della cura ordinaria e tenuto a non arrecare danni derivanti dall’uso improprio. Un dialogo trasparente e rispettoso delle normative è il modo migliore per affrontare ogni situazione, riducendo i rischi di controversie e tutelando reciproci diritti e doveri.
