Vivere in affitto o in condominio e disporre di un giardino comporta specifiche responsabilità e oneri economici che non sempre risultano chiari ai diretti interessati. In Italia, la normativa distingue nettamente tra le situazioni in cui il giardino è una parte comune a tutti i residenti e i casi in cui si tratta di un’area ad uso esclusivo, ma sempre inserita nel contesto condominiale. Comprendere a chi spettano le spese di manutenzione è fondamentale per evitare fraintendimenti e liti tra proprietari, inquilini e amministratori.
Spese di manutenzione del giardino condominiale: come si ripartiscono
Il giardino condominiale rappresenta uno degli spazi comuni dell’edificio, il cui utilizzo e oneri sono regolamentati dal codice civile e dal regolamento di condominio. In generale, la manutenzione ordinaria e straordinaria dello spazio verde è di competenza dell’assemblea condominiale e viene gestita tramite l’amministratore, che si occupa di affidare i lavori a personale specializzato sulla base delle decisioni prese dalla maggioranza dei condomini. La legge prescrive che tali spese vengano suddivise tra i proprietari degli appartamenti secondo i millesimi di proprietà, in proporzione, cioè, al valore dell’unità immobiliare posseduta all’interno dell’edificio.
Le attività considerate ordinarie comprendono taglio del prato, cura delle aiuole, irrigazione e potature leggere, mentre interventi straordinari sono, ad esempio, la sostituzione di alberi di alto fusto o il rifacimento dell’impianto di irrigazione. Importante notare come gli inquilini, ossia chi vive in locazione, siano tenuti a farsi carico solo delle spese di manutenzione ordinaria e in alcun caso di quelle straordinarie, che restano invece a carico dei proprietari degli appartamenti.
Il caso dei giardini ad uso esclusivo
Alcuni condomini dispongono di porzioni di giardino riservate all’uso esclusivo di uno o più residenti, ma formalmente inglobate nelle parti comuni dello stabile. In queste condizioni, a stabilire le modalità di suddivisione delle spese di manutenzione è spesso il regolamento condominiale, che fa fede anche in caso di controversie. Di norma, le spese ordinarie e straordinarie sono di competenza esclusiva di chi gode del diritto di uso dell’area verde: sarà quindi il proprietario dell’unità collegata al giardino a sostenere i costi di manutenzione, sistemazione e gestione ordinaria dell’area.
Tuttavia, la normativa e la giurisprudenza della Corte di Cassazione hanno stabilito un principio di responsabilità collettiva nei casi in cui la presenza delle piante e delle sistemazioni di tali giardini sia rilevante per il decoro condominiale. Questo significa che se alcune essenze arboree contribuiscono in maniera significativa all’aspetto estetico globale dell’edificio, allora anche gli altri condomini possono essere chiamati a partecipare alle relative spese, nella misura stabilita per i beni comuni. La definizione di questa soglia di “decoro” spetta spesso al giudizio dell’assemblea o, in caso di conflitto, all’autorità giudiziaria.
Inquilini in affitto: chi deve pagare cosa?
Nel caso in cui l’appartamento confinante o collegato a un giardino sia occupato da un inquilino, le regole variano ulteriormente. L’inquilino è responsabile, ai sensi della legge sulle locazioni, delle sole spese di manutenzione ordinaria del giardino, sia esso condominiale che a uso esclusivo, come il taglio dell’erba, la raccolta delle foglie o la potatura delle siepi di piccole dimensioni. Il proprietario, invece, resta l’unico soggetto obbligato a sostenere i costi dei lavori straordinari, come la rimozione di grandi alberi, il rifacimento delle recinzioni o la risistemazione integrale dell’area verde.
Questa suddivisione delle spese deve essere chiarita nel contratto d’affitto e, in ogni caso, l’inquilino ha l’obbligo, qualora il proprietario anticipi tali costi straordinari non di sua competenza, di non rimborsare nulla. In caso di disaccordo, si fa riferimento alle norme del codice civile e agli standard contenuti nelle associazioni di categoria secondo gli usi locali.
Regole, divieti e interventi individuali nei giardini condominiali
La legge permette ai condomini e, entro certi limiti, anche agli inquilini di effettuare piccoli lavori di cura e abbellimento nel giardino comune, sempre a condizione che questi non alterino la destinazione d’uso dello spazio né limitino l’accesso agli altri residenti. Il regolamento di condominio può specificare ulteriori restrizioni: spesso, piantare nuove essenze o modificare la disposizione di aiuole e impianti richiede l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, solitamente tramite maggioranza qualificata.
Nel dettaglio:
Anche in presenza di un piccolo orto condominiale, l’uso individuale non comporta un diritto esclusivo: la gestione e le spese ricadono sull’insieme degli aventi diritto, salvo diversamente specificato.
A livello pratico, l’amministratore di condominio rimane la figura di riferimento per la gestione e la vigilanza sulle attività manutentive, provvedendo a convocare l’assemblea per le decisioni più rilevanti e a mettere in esecuzione i provvedimenti approvati dalla maggioranza richiesta per legge.
Considerazioni finali e raccomandazioni
La materia delle spese di manutenzione del giardino, sia esso condominiale, ad uso esclusivo o collegato a un contratto di locazione, è articolata e spesso fonte di conflitti tra le parti. Il rispetto del regolamento condominiale e la chiarezza nelle attribuzioni delle responsabilità sono elementi essenziali per una convivenza serena. Si raccomanda sempre di verificare le specifiche condizioni contenute nel proprio regolamento interno e di pretendere la corretta ripartizione degli oneri, coinvolgendo preventivamente l’amministratore nei casi dubbi o nei lavori di particolare entità.
La trasparenza nelle decisioni assembleari, la cura nella stesura del regolamento condominiale e una buona comunicazione tra inquilini e proprietari sono la strategia migliore per tutelare sia il valore immobiliare che il benessere della comunità residente.
